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《房屋登记办法》第三十八条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
【释义】本条所述房屋所有权注销登记一般发生在房屋或房屋权利发生消灭或终止时权利人申请的登记，注销登记属于权属登记的一个种类。原《权属登记管理办法》第二十四条规定，因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。这里规定房屋所有权注销登记有两种情形，一是因房屋灭失，这和本办法规定是一致的；二是因土地使用年限届满的，这在本办法中未予规定。《权属登记管理办法》做出这样的规定是基于国务院早在1990年5月19日发布了第55号令《土地使用权出让和 *** 暂行条例》中规定：土地使用权出让更高年限居住用地为七十年，商业、旅游、娱乐用地为四十年，综合或者其他用地为五十年；土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。《物权法》对土地使用权期限制度做了较大调整，之一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”故《办法》根据《物权法》的规定，对土地使用年限届满的房屋应当办理所有权注销登记这一规定不予保留。所有权人申请注销决定的具体情形包括房屋灭失、所有权人放弃所有权和法律、法规规定的其他情形。
1．房屋灭失。房屋灭失是指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权也失去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。根据《物权法》第三十条规定：因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。